商报全媒体讯（椰网/海拔新闻记者 李兴民 摄影报道）近日，海口市住建局联合市自然资源和规划局、市税务局等部门发布《关于鼓励推广存量房转移登记“带押过户”模式的通知》（以下简称“带押过户”政策），鼓励推广存量房“带押过户”模式引起社会关注。2月15日，海口市资规局不动产登记中心相关负责人就这一政策出台背景、对房地产市场影响等热点问题进行解读。

“带押过户”有利海口不动产市场

海口市资规局不动产登记中心相关负责人说，民法典的出台给“带押过户”政策的落地提供了法律保障。民法典第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”，本次“带押过户”政策即以民法典第406条规定为法律基础制定。

此外，海南省人民政府2022年9月16日印发了《〈海南省稳经济助企纾困发展特别措施（2.0版）〉的通知》，要求探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点，则促进了此项政策出台。

该负责人说，今年以来，海口市大力开展不动产登记便利化改革，回应群众关切，先后推出解决海口市不动产登记历史遗留问题、新建商品房交房即交证等红利政策，此次推出的鼓励存量房“带押过户”转移登记，主要是就全市二手房“带押过户”流程进行规范说明，为后续该项便民利企服务推广落地奠定基础。

本次出台的存量房“带押过户”办理模式主要针对解决海口市二手房买卖过程中存在的“筹集资金难”“转贷时间长”“资金流转不安全”等痛点问题，进一步优化转移登记模式、银行审批模式，深化不动产单元码应用。

带押过户模式有效解决市民二手房过户“转贷”时间长、资金负担重等痛点问题，该负责人表示，这一政策的出台将进一步优化不动产登记办理环节，探索因城施政用足用好政策工具箱，刺激海口市不动产市场。

办理时限最快3-5天

戴女士去年想要买一套海口的二手房，卖方刘先生的房产当前处于抵押状态。按照以往的交易规则，会要求刘先生先解押才能办理过户给戴女士，而解押意味着刘先生需要还清原贷款。在还清房贷的过程中，刘先生往往需要花费时间去筹措资金，到银行办理提前还款，交易流程比较复杂，也有可能要求戴女士增加首付，导致戴女士首付提高，挫伤戴女士的交易意愿。

按照“带押过户”政策规定，办理具体过程为：买方先申请抵押贷款审批➝卖方贷款行出具同意办理“带押过户”转移登记书面意见➝买方与银行签订贷款合同➝买卖双方及买方贷款行向海口资规局申请办理转移登记及抵押登记➝买方贷款行拿到不动产权证明后按照约定的资金监管途径放款➝卖方贷款行收到资金后办理注销抵押登记。

据了解，戴女士在“带押过户”模式下，在二手楼按揭发放前，可免于帮助卖方刘先生结清名下贷款。买卖双方可直接向不动产登记部门申请一次性办理后续解押，过户，重新抵押等举措，实现卖方免赎楼、提前发放二手楼按揭贷款。

据介绍，相对于之前的二手房交易模式，这种“带押过户”政策具有三方面优势，一是资金筹集压力小。原来的办理模式，按照市场交易习惯，买方需要筹集一笔资金用于归还卖方抵押贷款资金，作为购房款的首付款。有些群众手头没有那么宽裕，会选择利益较高的“过桥”方式筹集资金。那么在“带押过户”办理模式下，买方就无需去筹集这部分资金。

二是交易安全。在办理转移登记过程中，会存在因卖方房屋被司法查封导致房屋无法过户的问题，房屋过户不成功，但买方拨付一部分购房款用于偿还卖方的贷款，这时候卖方不仅不能过户房屋，甚至连买方提前垫付的那部分资金都无法偿还。在带押过户办理模式下，群众可选择多种资金监管方式，房屋过户不成功，资金可原路返回到买方账户中。

三是整个办理流程更优化便捷了。原来的办理流程买方需要先和银行机构申请贷款审批，审批通过后筹集资金用于偿还卖方的贷款金额。卖方贷款行办理抵押注销业务，买卖双方再办理转移登记，买方这时候才能与自行选定的贷款银行签订抵押贷款合同，再办理抵押登记手续，再放款。这个办理时长多则一个月左右。如今在“带押过户”办理模式下，整个流程最快可达3-5天完成。

未来将覆盖公积金和混合贷

海口市资规局不动产登记中心综合科副科长温瑜特别提醒说，本次海口市印发的鼓励存量房抵押过户政策是适用公积金和商贷组合的，但是目前实际操作上只在商贷范围内推行。目前海口市资规局正在积极与海南省公积金管理局沟通，预计不久的将来，公积金和混合贷也可以享受这项政策的红利。

对于有可能存在的风险，“带押过户”政策也作了详细规定，卖方贷款银行在收到买方贷款行或者住建部门拨付的还款资金后，应及时办理抵押注销。如不及时办理注销抵押登记，将有可能纳入不诚信黑名单。

温瑜称，下一步，海口市资规局一方面将与住建部门、税务部门、公积金管理部门、银行各方相关部门强化协同、优化流程、完善金融服务、加强业务培训和服务指引，形成“合力”、攻坚克难，优化办理程序；另一方面将在总结经验的基础上，将此项业务推广至线上办理，让广大群众和企业享受到“带押过户”政策的红利，助力海南自由贸易港建设。

据悉，目前试点银行有工商银行、建设银行、平安银行、招商银行等19家银行，基本涵括海口市的金融机构，已承接业务12笔。

【责任编辑：赵康丽】

【内容审核：黎晓帆】

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